既存住宅とは、居住に供されている、または、供されたことのある住宅で、「中古住宅」と同義です。国は、かつての「スクラップ＆ビルド」の社会から「いい住宅をつくり、きちんと手入れをして、長く大切に使う」社会へ移行するために、中古住宅ではなく「既存住宅」と呼び、流通の促進に力を入れています。ここでは、中古住宅ではなく、既存住宅と表現して話を進めます。
既存住宅とは
品確法、公正競争規約による定めによれば、既存住宅とは「完成後1年以上経過している建物、または完成後1年未満であっても一度でも入居があった建物」をいいます。
一方、住宅金融支援機構のフラット35では、完成後2年以内の住宅を新築住宅として扱っており、新築してから2年超が経過した住宅は、入居の有無に関係なく、すべて中古住宅とみなされています。
また、不動産広告に「未入居物件」や「築浅物件」という表示がありますが、いずれも既存住宅のことで、取引上や税制上の扱いが新築住宅と異なります。建物の完成後1年以上売れ残っている物件、新築住宅の購入者が何らかの事情で入居しないまま売りに出した物件などの理由が考えられます。また、築後1年未満でも「築浅物件」と表示されているケースは、一度入居があった建物であり、新築とはいえません。
国土交通省調査 令和2年度 市場動向調査の中に、興味深い「購入価格と年収倍率」の相関表がありましたので、ご紹介します。既存住宅の平均購入価格は、過去最高の2894万円（土地込み価格）、年収の3.81倍の額、一方、新築注文住宅の平均購入価格は、5359万円（土地込み価格）と年収倍率の6.67倍となっています。既存住宅を選択した方が、初期費用を新築時の55％～60％内で出費を抑えることが出来ると理解できます。
中古住宅は、購入時にはすでに築年数が経過しており、一般的に新築住宅に比べて耐久性等も劣ります。そのため、遠くない時期に建て替えや大規模修繕が必要になることも考えられます。2000年に始まった「住宅性能評価制度」を利用した住宅や、2009年に認定を開始した「長期優良住宅」、インスペクション制度、国土交通省主導で2018年に始まった「安心R住宅」制度、中古マンションにおいても、2022年4月に「マンション管理適正評価制度」が始まり、登録されたマンションの管理レベルが情報開示されることになりました。これらの制度が整備され、中古住宅が、消費者にとっても安心な選択基準となっています。気になる既存住宅物件があれば、当社不動産営業本部へお問合せください。
次回は、既存住宅購入時のチェックポイントについて解説します。
藤川工務店
不動産営業本部
長田郁彦
国土交通省調査 令和2年度 市場動向調査より抜粋